Der Immobilienmarkt befindet sich in einer schwierigen Situation, in der Vermögenswerte, die von Holdinggesellschaften gehalten werden, derzeit nur schwer zu Geld gemacht werden können. Dadurch entsteht ein hoher Kostendruck und Banken werden zunehmend besorgt. Gerade in einer solchen Situation ist es wichtig, ein Echtzeit-Cashmanagement einzuführen.
Mit welchen Herausforderungen sehen sich Immobiliendeveloper konfrontiert?
Immobiliendeveloper stehen derzeit vor einigen größeren Problemen. Zum einen ergeben sich Schwierigkeiten, da die Kalkulationen nicht mehr aufgehen, aufgrund der gestiegenen Zinsen. Das wirkt sich negativ auf den erwarteten Gewinn aus dem Projekt aus. Zudem wurden wahrscheinlich Projekte in der Entwicklungsphase gekauft, als die Bewertungen höher waren als jetzt. Auch das belastet den Projektgewinn. Das größte Problem besteht jedoch darin, dass es keinen geeigneten Ausstieg gibt. Wenn Darlehenszinsen wieder ansteigen, gleichzeitig aber strengere Eigenkapitalanforderungen gelten und die Inflation hoch bleibt, stellt sich die Frage, woher die Käufer für z.B. Wohnimmobilien kommen sollen, um einen Kauf mit Fremdkapital zu finanzieren. Insgesamt ist die Situation auf dem Markt entsprechend angespannt.
Wie äußert sich dies konkret?
Die meisten Immobiliendeveloper sind in Projektgesellschaften organisiert, über denen eine Holdinggesellschaft steht. Die Holdinggesellschaft erbringt Dienstleistungen für die einzelnen Projektgesellschaften. Je nach Art und Umfang der Projekte und ihrer Positionierung variieren die Aufgaben und Strukturen dieser Holdinggesellschaften. Sie reichen von reinen Geldpools, die das erforderliche Eigenkapital in die Projektgesellschaften einbringen, bis hin zu komplexen Dienstleistungsunternehmen, die den Projektgesellschaften einen hohen Mehrwert bieten. Das Arbeitskapital für diese Holdinggesellschaften wird in der Regel von den Projektgesellschaften bereitgestellt, für die die Holdinggesellschaft Dienstleistungen erbringt. Wenn die Projektgesellschaften aufgrund der Marktbedingungen keine Verkäufe tätigen können, führt dies zu unmittelbaren Liquiditätsproblemen in der Holdinggesellschaft.
Was sind die Probleme?
Die Liquiditätsprobleme betreffen nicht nur die finanziellen Verpflichtungen gegenüber Banken und/oder Mezzaninekapitalgebern, die auf Holding-Ebene angesiedelt sind. Vor allem die operativen Kosten einer Holdinggesellschaft schlagen in schwierigen Marktphasen besonders stark zu Buche. Das liegt daran, dass in einer Markthochphase erfahrungsgemäß vermehrt interne Dienstleistungen genutzt werden, da hier vor allem Synergieeffekte erkannt werden. In einer angespannten Marktphase hingegen wirkt sich jeder interne Dienstleister als "Kostenfaktor" aus, der schnell reduziert werden muss.
Was kann man tun?
Natürlich sollten Fixkosten reduziert und flexibilisiert werden. Das ist das Grundprinzip, das in der Wirtschaftsschule gelehrt wird. Es ist jedoch weder die Zeit für Vorhersagen ("Wann wird sich der Markt wieder erholen?") noch die Zeit für Bauchentscheidungen. Die Realität ist viel komplexer.
Echtzeit-Cashmanagement schafft Vertrauen
Besonders in herausfordernden Zeiten gilt: Cash ist König! Es ist wichtig zu wissen, welche Geldmittelzu- und -abflüsse auf die Holdinggesellschaft und ihre Projektgesellschaften zukommen und wann. Dabei geht es nicht nur um buchhalterische Größen und Szenarien, sondern auch um alltägliche Dinge (z.B. doppelte Gehaltszahlungen in Österreich zur Mitte und zum Ende des Jahres). Hierfür sind keine großen Ressourcen oder komplexe Projektstrukturen erforderlich, sondern ein automatisiertes System, das die Bankkonten aller Tochterunternehmen mit den Informationen zu Kreditoren und Debitoren verbindet. Dadurch können mögliche Liquiditätsengpässe frühzeitig erkannt, erforderliche Maßnahmen entwickelt und Risikominderungsstrategien umgesetzt werden. Zudem bietet es den Kapitalgebern Komfort und zeigt, dass das Management nicht nur in der Lage ist, Projekte zu entwickeln und zu verkaufen, sondern auch in einem schwierigen Markt die Kontrolle behält.
